研学营地专业课 · C1
指标体系
长租公寓的产能单位也是「间·夜」，但它和酒店最大的不同是——租期极长、价格被合同锁死，而且不能超售。所以指标要同时看出租率、有效租金和续约率，而不是只看租金。
核心要点
四条要记住的
- 单间产出 RevPAU = 总营收 ÷ 可出租间夜。这是公寓版 RevPAR，衡量每个可出租间夜真实赚多少，含服务费等其他收入。
- 出租率 OCC = 已出租间夜 ÷ 可出租间夜。长租不能超售、空置一天就永久损失一天，健康线（≥92%）比酒店更高。
- 有效租金 NER = 合同租金 ×（1−免租期占比）。合同价不是到手价，送出去的免租期本质就是打折。
- 续约率 = 续约间数 ÷ 到期间数。长租最大的收益杠杆，流失一间的代价 = 空置 + 获客 + 翻新。
要点对照
核心指标一览
| 指标 | 定义 / 公式 | 说明 |
|---|---|---|
| RevPAU | 总营收 ÷ 可出租间夜 | 公寓版 RevPAR |
| 出租率 OCC | 已出租间夜 ÷ 可出租间夜 | 健康线 ≥92% |
| 有效租金 NER | 合同租金 ×（1−免租期占比） | 真实到手单价 |
| 续约率 | 续约间数 ÷ 到期间数 | 最大收益杠杆 |
| 单间流失成本 | 空置天数×日租 + 获客 + 翻新 | 续约激励的盈亏平衡线 |
| 平均空置周转天数 | 退租到新签之间的天数 | 越短越好 |
常见错误
这个行业容易踩的坑
- 只看合同租金不看有效租金——免租期送出去的都是真金白银。
- 把酒店的超售逻辑搬过来——长租不能超售，房间空着就是空着。
- 只盯新签租金、不盯续约率——流失一间的成本远高于每月涨 50 元租金的收益。
- 用「已出租房源 ÷ 总房源」代替间夜口径——月中退租与新签会被抹平，看不出真实空置。
自测
两道题
第 1 题 长租公寓和酒店在库存上最大的区别是什么？
解析 · 酒店可以超售来补 No-show、可以每天调价；长租一份合同锁死数月到一年，不能超售，空置一天就永久损失一天。这决定了长租必须把「出租率」和「续约率」看得比单间价格更重。
第 2 题 为什么合同租金不等于真实收入？
解析 · 送 1 个月免租，等于把 12 个月的租金打了 8.3 折。合同价是「面子」，有效租金 NER 才是真正到手的单价，所有收益测算都应该用 NER 而不是合同价。
关联
对应通用内核：K01 需求预测 · K02 动态定价 · K03 库存控制 · K04 渠道管理 | 行业：研学营地详解