医疗号源专业课 · C5
渠道与竞争
自有渠道成本最低、中介渠道去化最快、企业客户最稳定。关键是按获客成本排序分配房源，并持续监测周边竞品。
核心要点
四条要记住的
- 自有渠道优先。自有 APP/小程序与老带新获客成本最低，应作为基本盘持续投入。
- 中介渠道控额度。中介佣金常达半个月到一个月租金，只用于补缺口，不用于常规去化。
- 企业客户（B 端）锁量。批量长协稳定、流失低，但单价要让步，必须单独算账。
- 竞品监测常态化。盯 3 公里内挂牌租金、空置率与免租政策，这是定价的输入而不是参考。
要点对照
核心指标一览
| 指标 | 定义 / 公式 | 说明 |
|---|---|---|
| 自有渠道 | 成本最低 / 可控 | 基本盘 |
| 老带新 | 转介绍成本极低 | 优先激励 |
| 中介平台 | 去化快 / 佣金高 | 补缺口用 |
| 企业客户 B 端 | 批量稳定 / 单价让步 | 锁量 |
| 竞品监测 | 挂牌价+空置率+免租政策 | 定价输入 |
常见错误
这个行业容易踩的坑
- 长期依赖中介——佣金吃掉本就薄的边际利润。
- 不给老带新激励——放着最便宜的渠道不用。
- 企业客户不单独算账——批量折扣谈下来才发现低于散客加权价。
- 不监测竞品——周边降了 200 您还在原价硬扛，空置率悄悄上升。
自测
两道题
第 1 题 长租公寓获客成本最低的渠道通常是？
解析 · 中介佣金常达半个月到一个月租金，而老带新往往只需几百元激励或一次免费保洁。把预算优先投在自有渠道和转介绍上，能直接压低「单间流失成本」里的获客那一块。
第 2 题 竞品监测对长租定价的作用是？
解析 · 长租租客的比价半径很小（往往就 3 公里），周边挂牌价、空置率和免租政策几乎直接决定您的去化速度。它不是参考资料，而是定价模型里必须实时更新的输入项。
关联
对应通用内核：K01 需求预测 · K02 动态定价 · K03 库存控制 · K04 渠道管理 | 行业：医疗号源详解